HUKUM BANGUNAN

PENGERTIAN BANGUNAN

Menurut pendapat yang lazim dapat kita simpulkan bahwa yang dimaksud dengan hukum bangunan adalah keseluruhan peraturan-peraturan yang menyangkut pembangunan suatu bangunan.

Peraturan-peraturan tersebut dapat digolongkan kepada 2 golongan :

1.      Peraturan-peraturan  yang berkaitan dengan prosedur pelelangan.

Yaitu ketentuan-ketantuan yang berlaku sebelum terjadinya kontrak.

golongan yang menyangkut peraturan pelelangan bangunan di Indonesia ditetapkan oleh penguasa, baik bangunan Pemerintah maupun swasta yang terjadi melalui pelelangan. Pengaturan ini disasari oleh keputusan Presiden tentang APBN. Khususnya mengenai pelaksanaan pemborongan bangunan dan lampirannya.

Di dalam peraturan tersebut diatur tentang pelelangan umum dan pelelangan terbatas beserta persyaratan-persyaratan yang berlaku bagi pemborong yang mengikuti pelanggan. Disamping itu Pemerintah juga menganjurkan tentang pengutamaan perusahaan setempat sebagai pelaksanaan pemborongan bangunan serta pengusahaan bagi golongan ekonomi lemah.

2.      Peraturan-peraturan yang menyangkut perjanjiannya.

      Dari ketentuan-ketentuan yang tergolong bangunan, yaitu peraturan yang menyangkut perjanjiannya didalam sertifikasi hukum perdata, perjanjian pemborongan bangunan tergolong pada perjanjian untuk melakukan pekerjaan yang diatur dalam bab yang mengatur tentang perjanjian khusus dalam KUHPer.

      Di dalam KUHPer diatur mengenai ketentuan-ketentuan umum tentang perjanjian yang berlaku terhadap semua perjanjian, yaitu perjanjian-perjanjian jenis baru yang belum ada dalam peraturan perundang-undangan. Disamping litu didalam  KUHPer diatur perjanjian khusus, yaitu perjanjian : yang telah dilazimkan di pergunakan didalam praktek.

Arti pentingnya pengaturan perjanjian-perjanjian khusus ini didalam undang-undang mempunyai 2 alasan :

1.      Karena didalam praktek dalam perjanjian yang dibuat oleh pihak-pihak sering tidak mengatur mengenai akibat-akibat hukum yang timbul kalau ada secara sumir pengaturannya.

Akibat yang seringterjadi dalam pelaksanaan perjanjian sering muncul masalah-masalah yang tidak terjawab oleh ketentuan kontrak.

2.      Keputusan umum menghendaki bahwa dalam hal-hal tertentu kebebasan berkontrak yang diberi oleh para pihak perlu dibatasi, yaitu dengan jalan memberi ketentuan-ketantuan atau aturan-aturan yang bersifat memaksa (dwinger recht) bagi perjanjian-perjanjian khusus tertentu.

Selain itu terhadap perjanjian-perjanjian yang mengandung resiko didalam Undang-undang/KUHPer dikenal adanya bentuk-bentuk perjanjian standart. Hal dmeikian dimaksudkan untuk menjamin adanya pemasukan kewajiban secara baik bagi kedua belah pihak.

Beberapa kegiatan yang dilakukan sebelum perjanjian pemborongan bangunan dibuat yang dikenal dengan prosedur pelelangan. Prosedur pelelangan ini dimulai dengan pemberitahuan/pengumuman sampai pelulusan pelanggan.

Tahap-tahap Pelelangan :

1.      Pemberitahuan atau pengumuman secara umum/terbatas tentang adanya pelelangan kemudian diikuti dengan penjelasan mengenai pekerjaan tersebut sesuai dengan bertex dan persyaratan-persyaratan pekerjaan.

Pengumuman adanya pelelangan umum/terbatas memuat petunjuk :

1. Dimana bestek harus diambil,
2. Dimana tentang pekerjaan akan disampaikan yang memungkinkan adanya penambahan dan perubahan bestek yang telah disusun,
3. Dimana tempat lokasi proyek/pekerjaan,
4. Dimana tempat pendaftaran dan batas waktu pendaftaran,
5. Dimana dan kapan sat pelelangan diadakan.

Terhadap pekerjaan2 yang memungkinkan adanya perubahan2 pada bestek biasanya disusun ditentukan bahwa pada pengumuman pelelangan harus memuat hal-hal sebagai berikut :

1. Nama instansi yang akan mengadakan pelelangan.
2. Uraian singkat mengenai pekerjaan yang akan dilaksanakan.
3. orang yang akan diberi syarat-sayarat beserta pelelangan.
4. tempat, hari dan waktu untuk memperoleh dokumen lelang dan keterangan-keterangan lainnya.
5. tempat, hari dan waktu untuk diberikan penjelasan mengenai dokumen lelang dan kekurangan-kekurangan lainnya.
6. tempat, hari dan waktu pelelangan akan diadakan.
7. temapt, hari dan batas waktu penyampaian surat penawaran
8. alamat kemana surat penawaran harus disampaikan.

2.      Persyaratan-persyaratan prakwalifikasi, kwalifikasi dan klasifikasi terhadap pemborong.

3.      Pemenuhan jaminan yang diwajibkan dalam pemborongan  bangunan seperti :

-       Jaminan tender

-       Jaminan pelaksana

-       Jaminan uang muka

-       Jaminan pemeliharaan

-       Jaminan pembangunan-pembangunan, kontrak, garansi.

-       Pencairan jaminan.

4.      Pelelangan

-       Pelelanmgan umum

-       Pelelangan terbatas

-       Cara menentukan pelelangan

BESTEX

Uraian tentang pekerjaan bangunan yang disertai gambar-gambar dan syarat2 yang harus dipenuhi untuk pelaksanaan pekerjaan pemborongan ini.

Bestek disusun oleh Perencana dalam jangka waktu selambat-lambatnya 15 hari setelah pembukaan. Surat penawaran para pemborong terikat dengan penawaran yang telah diajukan …………………………………….. dalam jangka waktu itulah tugas menentukan pelulusan dan penunjukan pemborong yang akan melaksanakan pekerjaan.

PENILAIAN TERHADAP PEMBORONG PRAKUALIFIKASI

Dalam prosedur pemborong bangunan setelah adanya pemberitahuan kepada pemborong baik dari undangan/pengumuman, maka sebelum ikat penawaran/pelelangan baik umum atau terbatas maka pemborong disyaratkan prakulifikasi terlebih dahulu.

Persyaratan prakualifikasi bertujuan untuk :

Memberi penilaian terhadap pemborong mengenai kemampuan/mutu pemborong.

Prakualifikasi disyaratkan khusus bagi pemborong yang ikut serta dalam penawaran, pelelangan pemborongan bangunan.

Cara penilaian dilakukan dengan pengisian kuuisioner yang harus diisi oleh pemborong yang membuat syarat-syarat tertentu.

Berdasarkan Kepres APPN khususnya tentang pemborongan bangunan ditentukan syarat kualifikasi yang harus dipenuhi oleh pemborong.

Unsur-unsur disyaratkan untuk lulus dalam prakualifikasi adalah sebagai berikut :

a.     Adanya akta pendirian perusahaan

b.     Adanya surat izin usaha yang masih berlaku.

c.      Mempunyai NPWP

d.     Mempunyai alamat yang sah, nyata, jelas

e.      Referensi bank

f.        Mempunyai kemampuan modal usaha.

g.      Berada di keadaan mampu dan tidak dikatakan pailit

h.      Mempunyai referensi pekerjaan untuk bidangnya, maka diprakuasifikasikan.

• Pimpinan perusahaan tidak sebagai PNS
• Syarat-syarat  golongan pemborong/rekanan

i.         Pemberian kelonggaran bagi pemborong/rekanan golongan lemah berupa pemberian bobot yang lebih tinggi kriteria pemberian prakualifikasi.

Pernyataan lulus prakualifikasi berlaku jangka waktu 1 tahun dan dapat diperpanjang selama 1 tahun.

KUALIFIKASI DAN KLASIFIKASI PEMBORONG

Persyaratan kualifikasi menurut ilmu pengetahuan ditujukan untuk menilai pemborong atau seleksi pemborong mengenai kemampuannya/tingkatannya, sehingga terdapat penggolongan pemborong.

Menurut tingkatan kemampuan mulai dari yang Berat, sedang dan kurang, penilaian demikian didasari oleh data yang disimpulkan dari persyaratan untuk prakualifikasi, yaitu :

-       Menilai keahlian

-       Pengalaman

-       Kemampuan keuangan

-       Kemampuan peralatan

-       Kemampuan operasional

-       Kemampuan personil.

Dalam praktek tercipta daftar kualifikasi pembangunan dalam propinsi yang membagi kualifikasi pemborong menurut kemampuannya. Hal ini ditentukan oleh panitia tingkat propinsi, sedangkan tingkat Kab/Kota hanya berfungsi sebagai pembantu.

Dalam praktek juga bisa penggolongan kualifikasi mpemborong ini digolongkan pula pada 3 golongan.

1.      Golongan A3 untuk pekrjaan berat.

2.      Golongan A2  untuk pekerjaan sedang

3.      Golongan A1 untuk pekerjaan ringan.

Pengertian Klasifikasi terhadap pemborong

Berbeda dengan kualifikasi, yaitu menilai pemborong menurut jenis/bidang/ specialisasi yang dilakukan. Sehingga terdapat pembedaan/klasifikasi pemborong. Berdasarkan jenis/bidang pekerjaan sebagai berikut

1.      Bidang gedung-gedung

2.      Bidang jalan

3.      Bidang pengairan

4.      Bidang jembatan

5.      Bidang instansi

6.      Bidang arsitektur.

Namun dalam pelaksanaan dilihat dari rumusan sertifikat/ijazah yang diberikan bahwa perbedaan pengertian antara prakualifikasi, kualifikasi dan klasifikasi dikacaukan saja.